«inside» Nr. 1 / Mai 2021

Geschäftsstelle / 3 Fragen an Marco Reggio

Drei Fragen an unseren Geschäftsführer Marco Reggio

Welche Gründe sprechen jeweils für einen Ersatzneubau statt für eine Sanierung?

Gleich wie Menschen altern auch Gebäude und Siedlungen. Einerseits verursachen Gebrauch und Abnutzung Verschleisserscheinungen. Andererseits wandeln sich die energetischen und architektonischen Standards und die Möglichkeiten von Gebäudetechnik, Apparaturen und Materialien. Auch die gesellschaftlichen Ansprüche an zeitgemässes Wohnen und Komfort ändern sich. Die Erfahrung lehrt, dass ein grösserer Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf durchschnittlich alle 25 bis 35 Jahre eine umfassende Erneuerung der Immobilie auslöst. Oft ist die erste grosse Baumassnahme eine Gesamtsanierung. Wenn aber beim nächsten oder übernächsten Zyklus die für die Sanierung aufzuwendenden Mittel zu Mietzinsen ohne den entsprechenden substanziellen Mehrwert führen, ist der Ersatz eines Bauwerks die vernünftigere und nachhaltigere Lösung. Oft gibt es nicht nur einen einzigen Grund, der für einen Ersatzneubau spricht, sondern es sprechen mehrere Aspekte dafür. Dazu zählen bautechnische Probleme wie ungenügender Schallschutz, Ersatzbedarf aller Leitungen, unzweckmässige Wohnungsgrundrisse, zu kleine oder gefangene Zimmer, fehlende Lifte oder Balkone, keine hindernisfreie Erschliessung, unbefriedigende energetische Aspekte oder unzureichender Wohnkomfort. Auch Ausnutzungsreserven oder durch neue Bauvorschriften entstehende grössere Hauptnutzflächen, die ausgeschöpft werden könnten, beeinflussen den Entscheid.

Warum kann ein Rückbau nicht hinausgeschoben werden, bis ein idealer Zeitpunkt für die Bewohner eintritt?

Einen idealen Zeitpunkt für alle Bewohner wird es nie geben. Gebäude haben eine äusserst lange Lebensdauer, grössere Eingriffe sind selten notwendig. Wenn sie aber anstehen, müssen sie nachhaltig und auf die Zukunft ausgerichtet durchgeführt werden. Eine zu starke Rücksichtnahme auf die heutigen Bewohner könnte Eingriffe erfordern, die langfristig zu Wertverlusten unserer Genossenschaft führen. Schaut man nicht genau hin oder schiebt man einen Ersatzneubau zu lange hinaus, besteht die Gefahr einer schleichenden Verlotterung oder von Leerständen aufgrund zu hoher Mieten oder einer verminderten Nachfrage. Zweifellos sind Gebäudeerneuerungen für die betroffenen Bewohner oft eine Herausforderung und bedeuten vielfach einen massiven Einschnitt. Entweder ist ein Wohnungsumzug unumgänglich oder die Wohnqualität ist während der Baumassnahmen eingeschränkt. Doch später offenbaren sich die Vorteile von Erneuerungen.

Mit welchen Massnahmen gestaltet die Röntgenhof den Prozess eines Ersatzneubaus sozialverträglich?

Bei Ersatzneubauten realisieren wir wo möglich und sinnvoll – wie beispielsweise in Rümlang – ein etappiertes Bauen. Nach Fertigstellung der ersten Bauetappe können die Bewohner der zweiten Bauetappe in die neu erstellten Häuser umziehen, erst danach erfolgt der Rückbau ihrer Häuser. Etappiertes Bauen ist teurer. Unsere Genossenschaft nimmt diese Mehrkosten bewusst in Kauf, weil wir ermöglichen wollen, dass möglichst viele Personen in ihrer Siedlung verbleiben können. Genossenschaftern, die ausziehen müssen, werden Umsiedlungsangebote unterbreitet. Die Röntgenhof zählt zu den grossen Zürcher Baugenossenschaften. Entsprechend gross ist unser Liegenschaftenbestand, so dass wir über genügend Wohnungen für Umsiedlungsangebote verfügen.

Selbstverständlich können die Genossenschafter der ersten Bauetappe auf Wunsch in ihre Siedlung zurückziehen, sobald dies möglich ist. Wir unternehmen alles, um vermeidbare Notfälle abzuwenden und zumutbare Lösungen für alle zu finden. Alle, die auf besondere Hilfe angewiesen sind, bitte ich, ungeniert und vertrauensvoll auf unsere Bewirtschaftung oder mich zuzukommen. Gemeinsam finden wir bestimmt eine Lösung! In unseren Geschäftsberichten ist jährlich unser Investitionsprogramm über einen Zeithorizont von rund 25 Jahren abgebildet. Die Grafik zeigt die geplanten umfassenden Renovationen und Ersatzneubauten. So wissen unsere Genossenschafter frühzeitig, wann sie voraussichtlich mit wesentlichen baulichen Veränderungen zu rechnen haben und können für sich die entsprechenden Weichen stellen.